深圳楼市:买不起商品房,想买套公寓自住或投资,可行吗?

以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!大表哥提醒:人生不易,赚钱不易,买房不可大意!!01在住宅限购的背景下,不限购的商务公寓存在巨大市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大,小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好,更容易获得投

以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!

大表哥提醒:人生不易,赚钱不易,买房不可大意!!

01

在住宅限购的背景下,不限购的商务公寓存在巨大市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大,小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好,更容易获得投资客的青睐。

商务公寓总价比住宅低,而且比租写字楼成本低,像互联网、金融、科技公司,对小面积的办公需求很大,因为这类公司不需要生产类空间,这类对商务公寓的需求很大。

另外,在深圳,对于一些非户籍人口没有购房资格的人来讲,买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群,租期长的可能会租商务公寓,因为商务公寓很多在商务中心区。

如今多地商品住宅限购限贷,公寓便开始以不限贷不限购为噱头来抢占市场,而且由于公寓面积较小,总价低,又比较时尚,也受到不少年轻人的喜爱。

对于普通老板姓来说,购房是一笔不小的开支,但是当手头上资金不是特别充裕的时候,很多人宁愿贷款并且延长年限,或者找亲朋好友借来购买小区住宅也不愿意去购买公寓,这又是为什么?

近期,大表哥一个粉丝,也有这样一个困惑,买不起商品房,那我买套公寓自住可行吗?

02

·学员情况

丁海波老家是湖南的,来深圳也有好几年了,但是现在因为一些个人原因还没入户深圳,但是他也不想一直租房,自己积蓄也不多,现在深圳又是限购又是限贷的,房价也贵,实在难顶。所以想问问大表哥,买公寓的话行不行?

其实这问题也很简单,大表哥回他:

为什么买公寓?自主还是投资

a.自主买的是喜欢,喜好就根本没有什么坑不坑可言。

b.投资看中两点:资金成本(WACC),第二个看回报率(ROIE);纯投资角度上,是可以不用去关注房子这个产品本身,户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。

投资品的好坏不只是光靠地段决定。同样涨幅50%,是5万涨到7.5万容易,还是10万涨到15万容易,即便塘厦松山湖这些地方依然有回报率大的项目,如果不需要考虑自主,纯投资看回报,看入手价是否便宜,再看板块。小白们形而上学的公寓一刀论是典型的死记硬背、囫囵吞枣。

公寓有三个核心卖点:

  • 公寓总价低

很多公寓的面积都是小户型面积,大概在30-60平方,价格相对于同区域的住宅也是少了一半左右,所以公寓的总价相对来说,是比较低的。

  • 公寓用途广

公寓可以用来住宅也可以用来办公,也可以用来注册公司。买了公寓后,可以租给住户,租给公司办公,租赁业务范围相对广。公寓也是不动产,可以用来抵押贷款。

  • 公寓不限购不限贷

目前城市出台了很多对住宅的限购政策,但是对公寓、商铺等并没有太多的限制。

买公寓前,一定要先考虑这几个问题:

  • 地段一定要好

买公寓一定要买在核心地段或者未来有明确规划的地段:比如在地铁边上,附近有大型商圈,有足够多的客流量,交通便利适合出行。

  • 投资回报比

正常来说,公寓的投资回报比大概是5.5%左右,比一般的理财产品要高一点。如果自己本身已经有了一套住宅了,想要买多一套住宅又不够钱的话,可以考虑投资一套公寓。

  • 刚需购房

如果你买房是给未来做规划,需要有相应教育配套的话,不建议入手公寓。并且公寓的首付是5成左右,虽然房贷压力是变小了,但是它的首付跟二手住宅的首付是差不多的。

03

·公寓和住宅的区别

1、概念上大不同

住宅:专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住,多为两房和三房,户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能,住宅在一个小区中不止一两幢,而是多幢。

公寓:生活设施齐备,但是面积较小,但只占建筑一部分的居住形态,分为住宅公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

2、产权问题

住宅的产权年限为70年。而很多人认为公寓的产权年限为40年,其实,公寓的产权年限根据类别分为了不同期限。商务型公寓根据用地性质产权为40年到50年,而酒店式公寓的产权只有40年,居住型公寓的产权年限和住宅一样为70年。

3、装修区别

住宅虽然分为毛坯和精装修两种,但是毛坯房占为多数,满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境;而公寓多为精装房,可以直接拎包入住,装修风格一样,但是省去了自己装修的时间和辛劳。两者都有利有弊。

4、费用不同

公寓和住宅的费用不同,有的公寓是商业用途,这些公寓的水电费用属于商业用水电费用,要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用,这要看开发商的楼盘是如何立项,而且还需要看当地的政策法规或者通知,根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。

5、物业管理的不同

经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地,按公建标准控制建筑外部不得设置阳台,规划间距按公建标准执行,物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。

二、哪些人适合选择公寓?

1、年轻过渡期偏爱公寓

不少年轻人偏好公寓产品,在年轻人眼中公寓算是一种“潮流”。他们大多年龄00后90后,在20岁左右。工作后,有一定的经济基础,不想和爸爸妈妈住在一起想拥有自己的生活空间,那么他们会乐于先选择公寓类产品作为栖身之地。

等收入稳定或者未来结婚后,再换成住宅两室、三室户型。这类购房者由于工作繁忙,在家居住时间较少,对于所消耗的费用和烹饪所用天然气等方面要求不高。买公寓不失为是过渡时期的一种选择。

2、孩子陪读期选择公寓

在二胎开放的今天,家里往往有正在念书的“老大”和嗷嗷待哺的“老二”。孩子的读书问题可谓一个家庭的重心,那当“老大”到了重要的冲刺阶段,家里嘈杂的环境就有了很多不好的影响了,所以许多家长不约而同的选择了“陪读”这样一种方式,在家附近买一套小公寓,就近照料孩子的饮食起居,辅助孩子的学业。

3、其他

当然,还有些购房者是属于纯粹的资产保值升值、颇具文艺气质的单身贵族,其中也有不乏有独爱公寓的甜蜜夫妇。

04

·公寓到底能买吗?靠不靠谱?

1、公寓的确没有学位,产权比住宅短,从产品属性上来说,住宅的价值大于公寓;而且据你提到的,恒大左岸公寓售价都达到1.4万了,住宅产品也才1.6-1.7万,哪怕在价格上,公寓的优势也不大,所以如果你有资格买住宅的话为什么要买公寓呢?

2、 如果从自住角度来看,公寓的水电一般比住宅水电贵,长期生活成本大;另外,公寓可商可住,居住环境有不稳定性。

3、 如果从投资的角度来看,如果你是想收租作为回报的,你可以算一算要收多久的租金才能回本。一般来说,投资房产,主要从房价涨然后将房产转手获益,公寓的价格当然也会涨,但涨得可能没有住宅这么多;而且公寓转手,税费高昂(与住宅相比),简单来说就是涨又涨得少,交易成本又高,聪明人自然知道自己要怎样选择。

4、 当然,如果你没有住宅的购房资格了,买公寓应该还是比把钱放在银行强。

如果购房者是买房自住的,建议大家优先考虑普通住宅,对于资金缺乏或者是被限购的购房者,可以考虑购买公寓房。虽然公寓房很适合用来过渡,但是涨幅是比不上普通住宅的,公寓的价值主要在于收租,而不是房价增值。当然,如果是一线城市,由于人口众多不断涌入,很多人买不起房,买套公寓作为过渡,后续换房还是可以的。

不管购买什么样的房产,都是有优点也有缺点的,购房者在买房时应该对比该房产的优缺点来做选择,不要盲目的只看到该房屋的优点,而不去了解它的缺点,还应该根据自身情况来选择合适的房屋。

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

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